LMNP : vendre maintenant ou attendre ?

L'article 84 de la LdF 2025 (publiée au JO 14.02.2025, en vigueur 15.02.2025) modifie l'article 150 VB III du CGI : l'amortissement déduit pendant l'exploitation LMNP est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value à la cession. Concrètement, le prix d'acquisition utilisé pour calculer la plus-value est diminué des amortissements pratiqués. Conséquence : la plus-value imposable augmente, et l'impôt à payer au moment de la vente peut grimper de plusieurs dizaines de milliers d'euros pour un investisseur ayant exploité 10-15 ans en régime réel.

Oui — précision essentielle. La LdF 2025 (loi 2025-127 du 14 février 2025) est en vigueur. La LdF 2026 prévoyait initialement un plafonnement de l'amortissement à 2 %, mais cette disposition a été REJETÉE au cours du débat parlementaire. Seule la réintégration LdF 2025 art. 84 (CGI 150 VB III) s'applique aujourd'hui. Citez la référence exacte à votre comptable pour éviter toute confusion avec d'autres réformes annoncées et abandonnées.

JD2M, decla.amaris et LMNP.AI fournissent un service de tenue comptable et de télédéclaration. Ils traitent la déclaration courante. La question de la cession est différente : il s'agit de comparer des scénarios (vendre maintenant, dans 5 ans, dans 10 ans) en tenant compte de la réintégration des amortissements. Les deux démarches sont complémentaires.

Partez de votre année d'acquisition, du prix d'achat et de la part terrain (généralement 10-20 % du prix selon localisation). Avec un amortissement linéaire moyen de 2,5 % par an sur la part bâtie (durée d'usage 30-40 ans, art. 39 B CGI), le cumul amortissable atteint 20-35 % du prix après 10-15 ans. Ce calcul reste indicatif — la valeur réelle dépend de votre comptabilité et des composants distinctement amortis, telle qu'elle figure dans votre liasse fiscale 2031-SD.

Non — explicitement non. La conformité réglementaire (Code monétaire et financier art. L.541-1 et suivants, statut CIF) interdit à un éditeur non agréé de fournir un "conseil personnalisé en investissement". Ce guide explique les règles et les points à vérifier. Pour un véritable conseil, consultez un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) ou un fiscaliste.

Le ministère de l'Économie estime à 600 000-800 000 le nombre de déclarants LMNP au régime réel d'imposition (régime micro-BIC compris : plus de 1 million). Ce nombre croît depuis la loi Pinel et l'attrait du régime réel pour amortir. Une part importante des investisseurs LMNP des années 2010 arrive aujourd'hui en phase de questionnement sur la cession — d'où la pertinence de l'art. 84 LdF 2025.